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    • 突发!南通建立价格“双控”机制,落实“住房不炒”政策
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-05-07  /  浏览:153 次  /  
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     “五一”前夕南通楼市连出新政牵动人心

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    一是市区的两块土地挂牌出让,出让公告不仅头一回标明了“土地最高限价”,而且也标明了“房屋备案均价”;

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    二是出台《南通市居民优先购买市区首套普通商品住房实施办法(试行)》,首次购房尤其是符合人才身份的居民,将有更多的优先购房机会。
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    南通市居民优先购买市区首套普通商品住房实施办法(试行)


    为进一步加强我市房地产市场分类调控工作,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,引导合理住房消费,努力满足居民在市区首次购房需求,现就本市居民在市区(含通州区、崇川区、港闸区、南通经济技术开发区、苏通科技产业园区,通州湾示范区,下同)优先购买首套普通商品住房制定本实施办法。


    一、房源提供


    新申请预(销)售许可、当期备案价格在同区域内相对较低、有一定规模的楼盘,可作为首次购房居民优先购买楼盘,具体由市住房和城乡建设部门认定。


    被认定为首次购房居民优先购买的楼盘,房地产开发企业项目当期价格备案后领取预(销)售许可证前,在建筑面积144 平方米以下(含)房源中,采取公证摇号方式随机抽取不少于30%的房源,供首次购房居民优先购买;对同时被认定为人才优先购买的楼盘,随机抽取不少于40%比例房源,供人才和首次购房居民同时申请购买(不分先后顺序)。同时具备人才和居民购房申请条件的,只能选择其中一种情形购房。


    二、申请条件


    申请优先购买政策的首次购房居民,应当同时具备以下条件:


    (1)年满18周岁;


    (2)具有本市户籍或在本市就业并连续缴纳社会保险12个月及以上;


    (3)个人、配偶及未成年子女家庭在南通市市区无住房(无购房记录),其中因离婚析产导致无住房的,在离异满1年后原有住房可不再计算。


    三、办理流程


    (一)申请登记


    市住房和城乡建设部门建立统一的“首次购房居民优先购买普通商品住房管理平台”(以下简称“管理平台”),供意向购房人实名登记申请并提交相关材料。意向购房人须以家庭(包括夫妻双方及未成年子女)为单位进行登记。


    (二)资格审核


    市公安、人力资源和社会保障、自然资源和规划、住房和城乡建设等部门根据职能分别在管理平台在线审核申请对象的户籍、社保、住房情况,审核结果同步反馈申请对象和房地产开发企业。资格审核情况在网上同步进行公示,接受社会监督。


    (三)认购登记


    房地产开发企业申领预(销)售许可证前,应当制定完善的预(销)售方案,公示首次购房居民优先购买的具体房源、一次性集中认购期(不少于5个自然日)及认购登记方式。通过资格审核的意向购房人应在集中认购期内凭相关资料进行认购登记。房地产开发企业通过管理平台进行核验,对符合资格的对象接受登记,并在登记平台内将认购登记情况上报市住房和城乡建设部门。


    (四)集中选房


    房地产开发企业应当采取公开、公平、公正的方式对进行认购登记的首次购房居民组织集中选房,并接受公证机关监督。选房结果于24小时内报送市住房和城乡建设部门。


    首次购房居民优先购买的房源,在集中选房后如有剩余的,由房地产开发企业结合其余房源,按照相关规定自主对外销售。


    四、其他规定


    1、符合条件的首次购房居民只能享受一次优先购房政策,选房后放弃购买的,不再享受优先购房政策。


    2、享受优先购房政策的首次购房居民,《商品房买卖合同》中购房人姓名应当与申请人保持一致,合同签订后不得增加、变更非共同申请人姓名。


    3、申请人通过瞒报、虚报等方式骗取优先购房资格的、房地产开发企业违反本办法相关规定以及房地产开发企业或销售人员协助申请人通过伪造材料等手段骗取优先购房资格等情形的,由市住房和城乡建设部门依法依规予以查处。


    本办法自2020年6月1日起实施,有效期两年。




    实施地价、房价竞买
    “双控”的做法,
    在上海、深圳、杭州、南京等
    一线城市均有施行,反响良好。

    南通市房地产业协会会长高冲平表示——

    我市首次在土地出让环节“限地价+限房价”,坚持“房住不炒”政策不动摇,有益于房地产市场平稳健康发展;叠加《南通市居民优先购买市区首套普通商品住房实施办法(试行)》,将为南通无房居民特别是选择南通的无房人才增加购房机会、减轻购房压力,让新老市民安居乐业。
     

    南通未来可期“双控”传递冷静信号



    近年来,与上海、苏南毗邻的南通迎来长三角一体化等多重战略叠加机遇,加快城市转型升级,优化功能片区建设,土地市场日趋火热。

    今年初,南通确定了“长三角一体化新门户城市”的城市新定位,加上通州湾全力打造江苏新出海口、南通新机场选址、通沪铁路一期即将通车、北沿江高铁开工提前等重大利好,使得包括房地产开发企业在内的国内外诸多客商更加看好南通。



    面对可能不断攀高的土地交易价格,南通主政者非常冷静,今年在进一步加大土地交易供应总量的基础上,开始尝试“双限”政策。
    据介绍,此次南通市区的2个地块实行房价与地价双控机制,采取最高限价摇号方式确定竞得人,即挂牌前先由价格备案联席会议研究设定出让地块的房屋限定备案均价,按照房屋备案核价办法倒推土地挂牌中止价(最高限价),再根据挂牌中止价下浮15%左右确定起挂价,挂牌时同步公布房屋限定备案均价,达到中止价(最高限价)后停止网上报价,有2家或2家以上接受中止价并要求继续竞买的,改为现场摇号抽签确定竞得人。




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    以4月28日成交的R20001地块为例,这一地块位于大型商业综合体文峰城市广场对面,可谓主城区黄金地段,土地最高限价43130元/㎡,房屋备案均价最高限价30980元/㎡。该地块最终以现场摇号的形式,被全国行业排名前20强的祥生地产以20.6亿元的总价竞买成功。

    新政三方兼顾赢得各方积极评价




    万科地产南通公司总经理丁宁:

    我们万科深耕南通10年,开发了一批批精品楼盘,见证了南通这座城市的蓬勃发展。如今南通站在‘万亿GDP’的门槛上,面临多重重大利好,土拍市场确实要避免虚火,这样楼市才能平稳健康发展。‘双限’是有效的调控手段,会更好满足刚性需求,促进青年人才源源不断落户南通,这样我们的城市才会更有活力。

    实施“双限”新政,政府主动控减土地出让金收入,实实在在让利百姓,中标的开发企业取得合理利润,让刚需购房者特别是落户南通的人才能买得起房、买得到房,这将形成一个“皆大欢喜”的三赢局面。

    中海地产南通公司总经理孙智:

    中海非常支持南通“双限”土拍政策,这对南通楼市健康发展意义深远。以4月28日成交的R20001地块为例,限价在30980元/㎡是合理的。


    “南通发展有很多利好,确实令人期待,但房价也不能窜得太快,否则就透支未来。”孙智说,以往开发商高价拿地,利润预期也就高企,这样容易形成一种非理性的循环,对于房地产市场来说并非好事。


    “双限”新政之下,新盘的利润包括精装修的价格都透明化了,开发商就会理性开发。“双限”地一般在2年后新盘交付,如果售价跟周边二手楼盘差距不大,这会大大抑制炒房客的冲动。


    然而,也有人担忧:
    新政给了开发商有限的盈利空间,他们会不会从住宅质量上“减配”,从而“挤出”更多利润?




    针对实行“双控”机制后项目品质是否会下降的疑问,市住建部门也予以了回应。

    “实行房价地价‘双控’机制的同时,我市也对房价备案体系进行了优化,根据项目品质和配套差异,对商品住房价格备案采取差别化指导,鼓励优质优价。”

    市住房和城乡建设局房地产市场监管处处长胥小华介绍说,土地挂牌时公布的备案均价实际上是项目的最高备案均价,项目需要满足较高的品质要求才能达到这一备案价格。


    为此,市住建局组建了商品住房优质优价核定专家库,并研究制订了核定标准。新批售楼盘价格备案前,市住建局在专家库内随机抽取评审专家,结合住宅建筑、科技、绿色、节能等方面情况以及室内装修标准、主要材料、设备设施等,对项目的土建配套和室内装修分别评分并核定一二三档。价格部门根据专家评分结果核算备案指导价格,确保楼盘价格与品质相匹配,鼓励开发企业通过提档升级给购房户提供品质更好的住房产品。

    祥生地产集团环沪区域投资负责人苏叶华:

    总部在浙江的祥生地产非常看好南通发展,所以积极参与此次“双限”地挂牌,此次拍得的R20001地的地价房价已确定,风险可控,可确保预期利润率的实现。


    祥生地产首次进军南通市区,将努力开发精品,不负市民期待。 

    新老市民安居乐业
    城市才有更多幸福感

    市住建局负责人介绍:

    土地出让实行‘双限’,是我市稳步推进房地产市场‘一城一策’工作方案,实现‘稳地价、稳房价、稳预期’目标的重要举措。我们这样做,可以概括为三句话:
    围绕一个目标
    ∨∨∨

    促进房地产市场平稳健康发展

    实施双限政策
    ∨∨∨

    限定地价、房价

    兼顾三方利益
    ∨∨∨
    百姓的购房刚需 企业的合理利润 城市的长远发展
    为满足人才购房需求,我市去年底出台《南通市市区人才优先购买普通商品住房实施办法》。




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    明确在市区就业创业的具有本科以上学历或技师以上职业资格、连续参保时间12个月及以上且申请人家庭在市区无购房记录的人才,可以享有一次优先购买市区新取得预(销)售许可热点楼盘的机会。



    截至目前,已收到407名人才提交的申请材料,市人社局联合住建局、自然资源和规划局等部门审核公示后,已认定321名人才优先购买市区普通商品房资格。


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    《办法》由南通市住房和城乡建设局、南通市发展和改革委员会、南通市自然资源和规划局联合发布。全文如下:

    为贯彻党中央、国务院关于建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制的决策部署,落实“稳地价、稳房价、稳预期”的要求,经研究,制定如下实施办法:


    进一步加强土地出让管理


    根据市区房地产市场形势变化,适时调整优化热点地区普通商品住房用地竞买规则。加强市场准入管理,对于已在我市开发建设的房企存在重大质量问题、信用不良记录的,限制其参与土地竞拍。建立热点地区地价与房价联动机制,市住建局、发改委、自然资源和规划局等部门在土地出让前研究具体地块的房屋备案价格,按照优质优价原则,合理设定土地挂牌底价。


    实行普通商品房价格备案差别化指导


    根据品质配套差异,对市区普通商品房价格备案采取差别化指导,在平稳房地产市场价格的前提下,鼓励优质优价。房地产企业申报品质配套差异的,应提供省内3A级以上具备资质的第三方机构出具的评估报告。同时,房地产企业和第三方机构应分别对自身的信用状况、材料的真实性以及违约责任作出书面承诺。违背承诺约定的,价格部门将重新指导价格备案。


    强化成品住宅室内装修监管


    全面落实《南通市市区新建成品住宅室内装修管理办法》(通住建发〔2019〕281号)和《关于进一步明确市区成品装修工程质量分户验收有关问题的通知》(通住建发〔2019〕315号)要求,加强市区成品住宅装修工程质量管理↓↓↓
    一是健全监管机制,严格过程管控。

    加强成品住宅装修全过程监管,严格履行审图职责,加大对装修建筑材料检测管理,督促开发企业在销售合同中明确装修所用主要材料的名称、品牌、规格、型号和质量保修责任等内容,加强销售现场精装修清单和施工图纸等信息公示管理,引入前期物业企业和购房人代表参与分户验收。

    二是执行样板制度,严格标准指引。

    预售前,开发企业应制作交付实体样板房,交付实体样板房在最后一批实际交付日期30日后方可处置。验收合格的交付实体样板房作为建设单位销售、交房的标准和依据,在签订合同时开发企业应作出保证交付实体样板房和交付成品相一致的承诺。监理单位应对交付实体样板房主要材料和设备如地板、卫浴洁具等进行封样留存。

    三是完善监督机制,保障公众权益。

    进一步保障购房人知情权、参与权、监督权,在确保安全的前提下,开发企业应在土建主体与装修工程交接阶段、安装工程隐蔽阶段和分户检验阶段,设立并开展“住宅用户开放日”活动,让购房人代表现场参观和了解住宅主体结构工程和装饰装修工程的实体质量情况。

    四是保证合理工期,严格交接验收。

    开发企业不得任意压缩合理工期,确需压缩工期时,应组织专家论证,并相应增加压缩工期增加费,确保工程质量。成品住宅装饰装修工程施工前建设单位应组织相关责任主体进行基层工程交接验收,填写相应检验记录,并形成书面验收意见。

    五是严格分户验收,减少质量隐患。

    严格按照通住建发〔2019〕315号文件执行分户验收,明确分户验收条件、分户验收范围、分户验收程序、加强分户验收档案资料管理、强化分户验收质量监督管理、推行交付前分户查验。

    六是严格监管执法,加大处罚力度。

    加大质量责任追究力度,对违反规定、造成质量事故、质量问题的单位和个人依法严肃查处曝光并纳入信用体系,加大从业限制处罚力度。

    强化商品房交付后物业管理服务


    加强前期物业管理的指导和监督,进一步提升商品房交付后物业服务质量↓↓↓
    一是全程参与交付,提供专业服务。

    开发企业为商品房交付主体,前期物业服务企业配合开发企业做好交付工作,并实现全程参与。前期物业服务企业参与成品房分户验收。


    二是搭建沟通桥梁,响应业主诉求。

    出现商品房售后装修、质量等问题时,前期物业服务企业应积极搭建业主与开发企业的沟通桥梁,及时受理业主投诉,并联系开发企业反馈业主诉求。


    三是落实品质维护,维护公共秩序。

    按照前期物业服务管理合同约定,对商品房及配套设施和相关场地进行维护、养护、管理,规范公共区域管理。做好房屋外立面品质的维护,严格制止乱拆乱建行为,并对违规建设行为及时上报相关管理部门。


    四是优化价格管理,提升服务品质。

    价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门,依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度,并向社会公布。物业管理行政主管部门应对物业服务企业的服务行为加强监管,建立相应的监督管理办法,确保物业服务企业提供的服务与收费标准质价相符。


    五是加强诚信管理,打造优质物业。

    将前期物业管理服务质量、责任纳入到物业服务企业诚信档案。对没有认真参与客户验收工作,不及时反馈业主合理诉求,对在房屋交付后没有按照物业服务合同切实做好房屋装饰装修管理,不能做好房屋维修、安全管理的,作为不良信息扣除相应诚信分值。发挥物业诚信档案作用,健全守信激励、失信惩戒机制,促进优胜劣汰。通过市场竞争机制淘汰一批规模小、服务水平低的物业服务企业,扶持打造一批优质服务企业。


    进一步完善稳地价与稳房价联动机制


    建立市区房地产调控联席会议制度,市住建局、发改委、自然资源和规划局、金融管理机构等部门定期分析研判市区房地产市场形势变化,及时研究对策措施,提交市委、市政府决策。


    今年4月15日,作为住建部门认定的首批人才优先购买的热点楼盘之一,位于南通城市新中心南通创新区的仁恒花园二期开盘时拿出90套房源,供回通来通工作且符合条件的海内外高校毕业生选购,其中5位毕业于美国、英国、澳大利亚名校的“海归”也选到了称心如意的房源。当天,在市区一家德资药企工作的赵大将选中一套三室两厅的房子,他高兴地说:“南通为我们外地人安居乐业,真心提供了好机会!”


    4月30日,南通市政府办出台《南通市居民优先购买市区首套普通商品住房实施办法(试行)》。



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    其中明确:

    被认定为首次购房居民优先购买的楼盘,房地产开发企业在建筑面积144 平方米以下(含)房源中,采取公证摇号方式随机抽取不少于30%的房源,供首次购房居民优先购买;

    对同时被认定为人才优先购买的楼盘,随机抽取不少于40%比例房源,供人才和首次购房居民同时申请购买(不分先后顺序)。

    同时具备人才和居民购房申请条件的,只能选择其中一种情形购房。
    该文件自2020年6月1日起实施,有效期两年。人才和首次购房居民优先购房时采取公证摇号方式选房,对于热点楼盘的其他房源,市住建部门也要求开发企业通过公证摇号方式进行销售,促进房地产市场更加公开透明。


    南通市房地产业协会会长

    高冲平表示——


    这个让很多刚需族“喜大普奔”的购房新政,进一步彰显了市委市政府坚持“房住不炒”的决心,也体现了相关职能部门合力促进房地产市场平稳发展的信心。


    今后,南通这个城市在追求“颜值”和“气质”的同时,会越来越强化房地产业的民生保障功能,努力吸引优质项目和优秀人才,让落户南通的人才“居者有其屋”,让老市民、新市民有更多获得感、幸福感。 



    来源:南通发布



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